عاوی راجع به اجاره از دعاوی حقوقی بوده که طرح آن در مراجع قضایی مستلزم
تنظیم برگ دادخواست در دو نسخه و ضمیمه کردن مدارکی همچون ؛ اظهار نامه
(درصورت موجود بودن) ، تصویر مصدق سند مالکیت محل مورد اجاره (درصورتی که
موجر مالک هم باشد ) ، تصویر مصدق اجاره نامه ثبتی یا عادی ، شهادت کتبی
شهود در صورتی که اجاره بطور شفاهی صورت گرفته تا وقوع عقد اجاره را گواهی
نمایند ، اخطاریه های مبنی بر تخلیه محل و دیگرمدارک مورد لزوم در دو نسخه و
پرداخت هزینه دادرسی و ابطال تمبر به میزان لازم می باشد . در این بخش از
نوشتار به بیان توضیحی در خصوص برخی از دعاوی راجع به اجاره پرداخته و
نمونه ای از برگ دادخواست تنظیم شده را ارائه می نماییم .
یکم – دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :
نظر
به امتیازاتی که سند رسمی اجاره دارد (مثل ؛ ارائه جهت اخذ پروانه کسب و
ارائه به دارایی جهت برآورد مالیاتی و دلیل قوی بودن نسبت به سند عادی و
...) اغلب مستأجرین متقاضی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره در محاکم
قضایی هستند . مستند طرح چنین دعوی ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب
1356 است که اشعار می دارد ؛[در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به
عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن
منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط
آن اختلاف داشته باشند هریک می توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که
اجاره نامه در بین نباشد ) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند
.....] فرم یک نحوه تنظیم چنین دادخواستی را توسط موجر و فرم دو دادخواست
تنظیمی توسط مستأجر را نشان می دهد .
دوم – دعوی الزام به تعیمرات اساسی
باید دانست که تعمیرات اساسی به عهده موجر و تعمیرات غیراساسی و جزیی به
عهده مستأجر است تشخیص اینکه تعمیر مورد نیاز از مصادیق اساسی یا غیر اساسی
است با دادگاه است .
مستند چنین دعوایی مواد 20 ، 21 و 22 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد .
- در ماده 20 مجری تعمیرات اساسی و غیر اساسی مشخص شده است .
- ماده 21 اشعار می دارد [رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است ...]
-
و ماده 22 در خصوص ممانعت مستأجر از انجام تعمیرات چنین بیان می دارد که ؛
[هر گاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود ، دادگاه مستأجر را
به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید .
درصورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور
بدهد . در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر
بنا حاصل شده باشد . ] تعمیرات تأسیسات و قسمت های مشترک آپارتمان های
مشمول قانون رسیدگی به دعاوی تعمیرات اساسی خارج از نوبت و بدون تشریفات
دادرسی صورت خواهدگرفت و حکم دادگاه قطعی است . درفرم سه نمونه دادخواست
الزام موجر به تعمیراساسی نشان داده شده است .
سوم – دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء مدت :
ماده
494 قانون مدنی چنین اشعار می دارد که ؛[عقد اجاره به محض انقضاء مدت
برطرف می شود ...] علیهذا پس از انقضاء مدت اجاره ، موجر می تواند حسب ماده
3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که در آن چنین بیان شده است ؛[پس
از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین
مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره
با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در
مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت .] از محضر دادگاه با
تقدیم دادخواست تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بنماید . فرم چهار نمونه
چنین دادخواستی را نشان می دهد .
چهارم – تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی :
الف
– اگر مورد اجاره محل کسب و پیشه باشد : اینگونه دعوی اغلب در خصوص دعوی
تخلیه اماکن کسب و پیشه (مغازه ها) قابلیت طرح دارد . شیوه بدین شکل است که
موجر با تقدیم دادخواست ، الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره را به
دلیل نیاز شخصی از محضر دادگاه تقاضا می نماید . دادگاه پس از معاینه محل و
استماع شهادت شهود و تنظیم صورت مجلس ، قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر
تا نسبت به ارزیابی حق کسب و پیشه واعلام نظر اقدام کند . پس از ابلاغ نظر
کارشناس به طرفین دعوی (موجر و مستأجر) به استناد 28 قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب 1356 حکم مبنی بر تخلیه مغازه با احتساب حق کسب و پیشه و تجارت
صادر میگردد .
مؤجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی
مبلغ معینه بابت حق کسب و پیشه را به صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب
پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم صادره بی اثر تلقی می شود . فرم 5
نمونه دادخواست دعوی تخلیه امأکن تجاری به لحاظ احتیاج شخصی را نشان می دهد
.
ب - اگرمورد اجاره محل مسکونی باشد : موجر با تقدیم دادخواست
مبنی بر الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به دلیل نیاز شخصی و با
ذکر دلایل شخصی و ضمیمه کردن مدارک دال براین نیاز به دادگاه تقاضای تخلیه
محل مسکونی را می نماید . مشروط بر اینکه مدت اجاره پایان یافته و دلیل
نیاز شخصی قانع کننده و مقرون به صحت باشد . فرم شماره 6 ، نمونه اینگونه
دادخواست را نشان می دهد .
پنجم – دعوی تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط مستأجر :
تعدی
حسب قانون مدنی به معنای تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف است و تفریط
یعنی ؛ ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر ، لازم
است . بنابراین اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط نماید ، موجر
می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل به لحاظ تعدی و تفریط نماید . البته
بار اثبات تعدی و تفریط با معاینه محل و یا تأمین دلیل و جلب نظر کارشناس
با موجر است . اگر اینگونه اقدامات مثبت تعدی و تفریط مستأجر باشند ،
دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره خواهدداد . فرم شماره 7 یک نمونه از نحوه
تنظیم دادخواست دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط را نشان می دهد مستند طرح
دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط بند هشتم از ماده 14 قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب 1356 است .
ششم – دعوی تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر :
به
موجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 [درصورتی که مستأجر محل
کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر داشته باشد
می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به
دیگری انتقال دهد ...]بنابراین اگر حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر
مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد
داشت . بایستی توجه داشت ، آنچه در ماده 474 قانون مدنی آمده که ؛ [مستأجر
می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد ، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف
آن شرط شده باشد .] یک اصل کلی است که اغلب اماکن مسکونی را شامل می شود
.ولی در اجارهاماکنتجاریاصل براینست که مستأجر حق اجاره عین مستأجره
رانداردمگردرعقداجاره چنین مجوزی شرط شده باشد. فرم شماره 8 نمونه یک
دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را نشان می دهد .
هفتم – دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل :
حسب
بند هفتم ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛ [در مورد محل کسب
و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده مستأجر
بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد ، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل
سابق باشد .] مستأجر نمی تواند شغل خود را در مغازه ای که به خاطر آن شغل
اجاره کرده تغییر دهد . درصورت تغییر شغل ، موجر می تواند از محضر دادگاه
تقاضای فسخ یا تخلیه محل تجاری را بنماید . لازم به ذکر است چنانچه تغییر
شغل در مدت اجاره باشد ، موجر باید تقاضای فسخ مورد اجاره را از دادگاه
نماید و اگر پس از مدت اجاره باشد ، تقاضای موجر از دادگاه تخلیه محل است .
حکم تخلیه با احتساب حق کسب و پیشه حسب ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر
مصوب 1356 صارد خواهد شد . فرم شماره 9 نمونه چنین دادخواستی را نشان می
دهد .
هشتم – دعوی تخلیه به لحاظ احداث بناء جدید :
محل کسب
یا پیشه وتجارت راپس ازانقضاء مدت اجارهحسب بنداول ماده15 قانون روابط
موجرومستأجرمصوب 1356 می توان به حکم دادگاه تخلیه نمود.بنداول ماده 15
قانون مشارالیه چنین بیان میدارد؛[تخلیه به منظور
احداثساختمانجدیدمشروطبراینکه پروانهساختمانییاگواهی
شهرداریمربوطارائهشودوشهرداریهامکلفنددر صورتمراجعه مالک بارعایت
مقرراتمربوطپروانهساختمانویاگواهی موردنظر را صادر و به مالک تسلیم
نمایند .]
وفق بند پنجم ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر اگر محل
مسکونی مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد ، موجر می تواند
از دادگاه تقاضای تخلیه محل را بنماید فرم شماره 10 دادخواست تقاضای تخلیه
به لحاظ احداث بناء جدید را نشان می دهد .
نهم – دعوی تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء :
حسب
ماده 6 قانون روابط کار موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛[مستأجر مکلف است در
موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل
را به میزان اجرت المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده
قانونی او بپردازد....] بنابراین اگر مستأجر به دستور بند نهم از ماده 14
قانون
فوق الذکر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نماید .
دو حالت متصور است؛اگراجارهنامهثبتی باشد موجرمی تواند ازطریق دفترخانه
تنظیم کننده سند اجاره ، اجاره بهاء را مطالبه نماید و درصورت عدم پرداخت ،
تقاضای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء را از طریق اجرای ثبت بنماید . و اگر
سند اجاره عادی باشد ، موجر با ارسال اظهار نامه اجاره بهاء را مطالبه می
نماید و درصورت استنکاف مستأجر از پرداخت مال الاجاره ، موجر می تواند با
تقدیم دادخواست اجاره بهای معوقه را مطالبه نماید .(فرم شماره 11 این
دادخواست را نشان می دهد ) و یا می تواند حسب بند 9 ماده 14 قانون روابط
موجر و مستأجر مصوب 1356 برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بهاء به
دادگاه مراجعه نماید (نمونه دادخواست حسب فرم شماره 12) .
دهم – دعوی تخلیه به دلیل ایجاد مرکز فساد :
به
موجب بند 6 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛[در صورتی که از
مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده
گردد] موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید .
لازم به ذکر است که حسب تبصره 3 ماده 14 مذکور در این قانون ؛ اگر مستأجر
مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر کرده باشد
؛ دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست به
درخواست موجر ، مورد اجاره را در اختیار وی قرار می دهد . فرم 13 نمونه
چنین دادخواستی را نشان می دهد .
موارد درخواست فسخ اجاره توسط مستأجر :
به
موجب ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در پنج مورد ذیل مستأجر
می تواند از محضر دادگاه فسخ عقد اجاره را درخواست نماید :
1- درصورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد .
2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .
3- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق و فسخ مستأجر تحقق یابد .
4- درصورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و در خواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه .
5- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .